เรื่องต้องรู้ก่อน ซื้อที่ดิน โฉนดที่ดิน มีกี่ประเภท มีลักษณะ อย่างไร?

โฉนดที่ดิน มีกี่ประเภท มีลักษณะ อย่างไร?

ก่อนการตัดสินใจเลือกซื้อบ้าน หรือที่ดินจำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องศึกษาข้อมูลเกี่ยวกับประเภทที่ดิน ซึ่งปัจจุบันแบ่งได้หลากหลาย ดังนั้น เพื่อให้เกิดความชัดเจน สามารถทำนิติกรรมทางกฎหมาย ซื้อขายโอนสิทธิ์อย่างราบรื่น วันนี้เรามีข้อมูลฉบับเจาะลึกเกี่ยวกับโฉนดที่ดินว่ามีกี่ประเภท มีลักษณะ อย่างไร? มาแนะนำ

ทำไมเราถึงต้องทำความรู้จักประเภทและลักษณะของแต่ละโฉนดที่ดิน

เพราะปัจจุบันที่ดินได้แบ่งออกเป็นกรรมสิทธิ์ที่ดิน และเอกสารสิทธิ์ที่ดิน โดยมีทั้งให้เราคนทั่วไปสามารถแลกเปลี่ยน ซื้อ – ขายได้ตามต้องการทางกฎหมาย ก็ยังมีแบบที่รัฐบาลออกสิทธิให้ใช้ประโยชน์ด้านต่าง ๆ ให้ด้วย แต่ไม่สามารถได้มาครอบครอง หรือแลกเปลี่ยน ซื้อ – ขายเหมือนแบบแรกได้ ทว่ามีความเข้าใจผิดของผู้ขายและผู้ซื้อจนบางครั้งก็กลายเป็นข้อพิพาทฟ้องร้อง เสียเงิน เสียเวลา ซึ่งการทำความรู้จักประเภท และลักษณะของแต่ละโฉนดที่ดินจะช่วยให้เกิดความเข้าใจ ไม่ต้องกลัวถูกหลอก หรือเสี่ยงถูกโกงไปในที่สุด

ทำความรู้จักประเภทและลักษณะของแต่ละโฉนดที่ดิน

1. โฉนดครุฑแดง (น.ส.4)

ที่ดินแบบ น.ส.4 หรือโฉนดครุฑแดง เป็นหนังสือจากทางราชการหรือกรมที่ดินได้ออกให้ไว้ตามกฎหมายกำหนด เพื่อแสดงถึงกรรมสิทธิ์ที่ดินของผู้ที่ได้เป็นเจ้าของอยู่ก่อนหน้า หากมีใครได้โฉนดไว้ในครอบครองจะถือว่ามีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้น ๆ อย่างชอบธรรม ซึ่งโฉนดฉบับนี้เป็นเอกสารที่ยืนยันกรรมสิทธิ์ไว้ชัดเจน สามารถใช้สิทธิประโยชน์ได้เต็มที่ตามกฎหมาย ค้ำประกัน โอน จำนอง ซื้อ – ขายได้หมด เพราะมีชื่อเจ้าของหลังโฉนด รวมทั้งได้รับการรับรองจากทางราชการ

ทั้งนี้ ที่ดินโฉนดครุฑแดงยังมีมูลค่าด้านราคาสูงที่สุดในบรรดาประเภทโฉนดอื่น นิยมซื้อ – ขายมากที่สุด และการจะซื้อ – ขายต้องจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานกรมที่ดิน ต่อหน้าพนักงานเท่านั้น ไม่อย่างนั้นถือเป็นอันโมฆะ

1. โฉนดครุฑดำ (น.ส.3), น.ส.3 ข.

โฉนดฉบับนี้ เป็นหนังสือรับรองในด้านการทำประโยชน์ที่ทางราชการได้ออกให้กับผู้ครอบครองที่ดินแบบทั่วไป ไม่มีระวางภาพถ่ายพื้นที่ทางอากาศ แต่จะเป็นแผนที่รูปลอยที่อาจใช้ต้นไม้หรือวัตถุในบริเวณนั้น ๆ มาอ้างอิงเพื่อเขียนร่างแผนที่ไว้ ตำแหน่งที่ดินไม่มีกำหนดตายตัว หรือบางกรณีโฉนดครุฑดำนี้จะใช้ออกในพื้นที่ที่ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ ซึ่งจะเห็นว่ามีทั้ง น.ส.3 และน.ส.3 ข. แน่นอนว่าแตกต่างกัน คือ น.ส.3 จะได้นายอำเภอท้องที่ออกหนังสือให้ ส่วน น.ส.3 ข. จะเป็นเจ้าหน้าที่ของกรมที่ดินออกหนังสือให้ เพื่อแสดงเอกสิทธิ์การครอบครองแต่ไม่ได้รับรองเป็นทางการ

อย่างไรก็ตาม หากมีการตรวจสอบเขตได้ชัดเจนแล้ว ไม่ว่าจะ น.ส.3 หรือ น.ส.3 ข. สามารถนำไปใช้ขอออกโฉนดได้ เพียงไปติดต่อที่สำนักงานที่ดินแล้วเจ้าหน้าที่ก็จะมาทำการรังวัด รวมถึงติดประกาศ 30 วัน และภายใน 30 วันหากไม่มีใครมาขอคัดค้านก็ทำเรื่องออกโฉนดที่ดินได้ แต่ราคาซื้อ – ขายจะไม่แพงมาก

1. โฉนดครุฑเขียว น.ส.3 ก.

เอกสิทธิ์โฉนดครุฑเขียว เป็นหนังสือที่ใช้รับรองการทำประโยชน์ของที่ดินอีกเช่นกัน โดยที่ทางราชการได้รับรองว่ามีเจ้าของจริง และสามารถทำประโยชน์ได้อย่างราบรื่น ซึ่งจะต่างจากโฉนดครุฑดำตรงที่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศชัดเจน ตำแหน่งที่ดินในระวางรูปถ่ายถูกกำหนดเป็นหลักแหล่งโดยได้การรับรองจากนายอำเภอท้องถิ่น แต่ถึงกระนั้นแม้จะมีระวางที่ดินชัดเจน ทว่าโฉนดประเภทนี้ยังไม่มีกรรมสิทธิ์ แต่ก็สามารถจำนองธนาคาร ซื้อ – ขาย หรือโอนได้ และหากมีการสอบสวนชัดเจน เจ้าของที่ดินสามารถใช้หลักฐานไปขอออกโฉนดได้เลย ไม่ต้องรอให้เจ้าหน้าที่ที่ดินติดประกาศ 30 วัน

นอกจากนี้ ยังมีประเภทโฉนดที่ดินประเภทอื่น ๆ อยู่อีก ได้แก่

• ที่ดิน น.ส.2 ใบจอง : ทางราชการออกให้แต่เพื่ออนุญาตให้ครอบครองใช้ประโยชน์ได้ชั่วคราวเท่านั้น และมีข้อแม้ว่าผู้มีใบจองต้องทำประโยชน์ในผืนที่ดินภายใน 6 เดือน และต้องทำให้เสร็จสิ้นภายใน 3 ปี (ทำประโยชน์ต่อที่ดินเกิน 75%)
• ที่ดิน สทก. สิทธิทำกิน : เป็นหนังสือที่ราชการออกให้ประชาชนในเขตพื้นที่ป่าไม้ สามารถใช้ทำมาหากินได้ แต่หากผู้ได้รับสิทธิไม่ทำประโยชน์ภายใน 2 ปี กรมป่าไม้ก็จะทำการยึดคืนทันที ไม่สามารถโอน หรือซื้อ – ขายได้
• ที่ดิน ส.ป.4-01 ครุฑแดง หรือน้ำเงิน : เป็นการให้สิทธิ์แก่ประชาชนที่ต้องการใช้ประโยชน์ที่ดินปฏิรูป หรือทำการเกษตร ใช้ได้เพื่อทำการเกษตรเท่านั้น ออกโฉนดไม่ได้ ไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน และห้ามโอน ซื้อ – ขายให้คนอื่นที่ไม่ใช้ลูกของเจ้าของสิทธิ์
• ที่ดิน ภ.บ.ท.5 ใบชำระภาษีช่วยบำรุงท้องที่ : ไม่ใช่เอกสารที่ใช้ยืนยันการครอบครองที่ดิน แต่เป็นเอกสารยื่นภาษีบำรุงท้องที่ ซึ่งจะอยู่ในลักษณะที่ดินเปล่า ไม่มีเอกสาร เป็นลักษณะของที่ดินเพื่ออยู่อาศัย หรือใช้ประโยชน์จากรุ่นสู่รุ่นมาเนิ่นนานโดยที่รัฐเป็นเจ้าของที่ดิน อาจใช้สิทธิ์เพื่อทำประโยชน์ชั่วคราว หรืออยู่อาศัย ไม่สามารถโอน หรือซื้อ – ขายได้
• ที่ดิน น.ค.3 หนังสือแจ้งทำประโยชน์ : ออกโดยกรมประชาสงเคราะห์ที่ไว้เพื่อการจัดที่ดินรูปแบบนิคมสหกรณ์ เพื่อการครองชีพ ครอบครัวละไม่เกิน 50 ไร่ ทั้งนี้ มีสิทธิ์ไปยื่นขอเอกสารสิทธิ์ น.ส.3 หลังจากครอบครองมาไว้แล้วไม่ต่ำกว่า 5 ปี แล้วภายใน 5 ปีที่ครอบครองไม่สามารถโอนต่อให้คนอื่นได้

เมื่อรู้อย่างนี้แล้วก็หวังว่าทุก ๆ คนจะเกิดความเข้าใจเกี่ยวกับเรื่องของโฉนดที่ดินกันไม่มากก็น้อย และหวังว่าจะช่วยให้การแลกเปลี่ยน โอน หรือซื้อ – ขายเป็นไปอย่างสมบูรณ์ ไม่มีทำพลาดเกิดฟ้องร้องขึ้นมาได้ ซึ่งหากคุณสนใจอยากนำข้อมูลดี ๆ ไปเผยแพร่ต่อก็สามารถทำได้ตามต้องการ