เตรียมตัวให้พร้อม สำหรับการกู้ซื้อบ้าน...หลังแรก

เตรียมตัวกู้ซื้อบ้าน...หลังแรก!!

“บ้าน” เป็นที่ที่ให้ความอบอุ่น ให้ความสบายใจ ไม่ว่าจะเกิดอะไรขึ้นทั้งสุขและทุกข์ เราก็จะนึกถึง “บ้าน” เป็นที่แรกในการคิดจะพักกายพักใจก่อนที่อื่นเสมอ และ “บ้าน” ก็คือจุดเริ่มต้นของความสัมพันธ์ระหว่างสมาชิกในครอบครัว ดังนั้น การมีบ้านหลังแรกจึงเป็นเรื่องสำคัญของมนุษย์ทั่วไป เนื่องจาก “บ้าน” คือ หนึ่งในปัจจัย 4 ที่จำเป็นในการดำรงชีวิต เมื่อเราต้องการจะซื้อบ้าน ยิ่งเป็น “บ้านหลังแรก” แล้วด้วย จะต้องเตรียมตัวยังไง? วันนี้มาทำความเข้าใจ และเตรียมตัวกับการซื้อบ้านให้เป็นเรื่องง่ายและเต็มไปด้วยความสุขไปพร้อมกันเลย!

ควรซื้อบ้านเมื่อไหร่? ถึงจะเหมาะสมที่สุด

การคิดจะมี “บ้าน” สักหลัง เราจะต้องคิดให้รอบคอบ เพราะบ้านมีราคาค่อนข้างสูง สำหรับมนุษย์เงินเดือนแล้ว ส่วนใหญ่ก็จะต้องขอยื่นกู้กับธนาคาร และการยื่นกู้นี้เองที่จะทำให้เราก้าวเข้าสู่คำว่า “ลูกหนี้” อย่างเต็มตัว ดังนั้น สิ่งที่จะบอกได้ว่าควรซื้อ “บ้าน” เมื่อไหร่ เราจึงจะต้องคำนึงถึง 2 เรื่องนี้เป็นลำดับต้นๆ นั่นคือ…

1. ความจำเป็น
   เราจะพิจารณาว่า เราจำเป็นที่จะต้องซื้อบ้านหรือยัง? คำตอบนี้เราจะต้องดูจากการใช้ชีวิตประจำวัน เช่น ถ้าเรายังอยู่กับครอบครัวคุณพ่อคุณแม่ เรายังไม่มีแฟน หรือมีแฟนแล้วแต่ยังไม่มีแพลนการย้ายไปอยู่กับแฟนเพื่อสร้างครอบครัว และบ้านที่เราอยู่ยังเดินทางสะดวก อยู่ใกล้ที่ทำงาน ดังนั้น ในข้อนี้ความจำเป็นของเราในการซื้อบ้านอาจจะยังไม่มี โดยเราอาจจะใช้ช่วงเวลานี้เก็บเงินสร้างเนื้อสร้างตัว หรือเอาเงินที่เก็บไปต่อยอดธุรกิจก่อนก็สามารถทำได้ แต่ในทางกลับกันถ้าเราเป็นคนต่างจังหวัด เข้ามาอาศัยอยู่ในกรุงเทพด้วยการเช่าห้อง เมื่อเรียนจบแล้วก็อยากจะขยับขยายที่อยู่อาศัย การซื้อบ้านก็เริ่มจะเป็นเรื่องจำเป็นแล้ว ดังนั้น เราควรวางแผนให้ดี เพราะเป็นที่รู้กันดีอยู่แล้วว่าราคาที่อยู่อาศัยในปัจจุบันมีราคาค่อนข้างสูง เมื่อคิดทบทวนแล้วว่าเรามีความจำเป็นที่จะต้องซื้อบ้านแล้ว สิ่งที่ต้องคำนึงถึงในข้อต่อไปนั่นก็คือ...
2. ความพร้อม
   ความพร้อมในที่นี้ แน่นอนว่าจะระบุไปที่การเงินเลย เพราะการซื้อบ้านต้องใช้เงินเป็นจำนวนมาก ดังนั้น การวางแผนการเงินที่ดีจะช่วยให้เรารู้สึกสบาย ไม่ตึงเครียดจนเกินไป ไม่ว่าจะเกิดเหตุการณ์ไม่คาดคิดใดๆ ขึ้นหรือไม่ก็ตาม เราก็จะสามารถจัดการได้ เพราะฉะนั้น เราควรมีการเตรียมเงินสำรองเผื่อฉุกเฉินไว้ (เป็นเงินเก็บที่แยกออกจากเงินค่าใช้จ่ายต่างๆ) โดยอย่างน้อยเราควรจะมีเงินก้อนนี้กันไว้อย่างน้อย 6 เดือนของยอดที่จะผ่อนชำระค่าบ้าน เช่น ถ้าเราจะต้องผ่อนส่งธนาคารงวดละ 8,000 บาท นั่นคือเราจะต้องมีเงินสำรองไว้อย่างน้อย 48,000 บาท (8,000x6=48,000) สรุปแล้ว…อยากแนะนำคนที่จะตัดสินใจซื้อบ้านควรที่จะเตรียมความพร้อมในส่วนของเงินสำรองไว้อย่างน้อย 6 เดือนก่อน (เผื่อเหลือเผื่อขาด หากเกิดเหตุฉุกเฉินต้องออกจากงาน)

เลือกซื้อบ้านยังไง? ให้ได้บ้านที่ดีที่สุด

ก่ออื่นต้องมาเลือกในเรื่องของทำเลที่ตั้งมาเป็นอันดับแรก เพราะทำเลที่ตั้งนี้เองที่จะเป็นตัวกำหนดไลฟ์สไตล์ วิธีการและค่าใช้จ่ายต่างๆ ของเรา โดยจะต้องดูว่าเรามีไลฟ์สไตล์แบบไหน เช่น เป็นพนักงานประจำหรือเป็นเจ้าของกิจการ ซึ่งถ้าเราเป็นพนักงานประจำ ก็ต้องดูว่าตำแหน่งที่ตั้งออฟฟิศอยู่ตรงไหน และทำเลไหนที่จะทำให้เราเดินทางไปทำงานได้อย่างสะดวก มีรถขนส่งเดินทางอะไรบ้าง ใกล้รถไฟฟ้าใต้ดินหรือรถไฟฟ้า BTS มั้ย หรือมีวิธีการเดินทางจากบ้านไปที่ทำงานแบบไหนบ้าง และถ้าเราเป็นเจ้าของกิจการหรือทำอาชีพอิสระ ก็ต้องพิจารณาการเดินทางในชีวิตประจำวันว่ามีความจำเป็นจะต้องเดินทางไปไหนมาไหนบ้าง เช่น ชอบเดินห้างสรรพสินค้า หรือต้องส่งของบ่อยๆ มั้ย ซึ่งเราก็จะต้องพิจารณาปัจจัยหลายๆ อย่างประกอบ โดยสรุปแล้วไม่ว่าจะทำอาชีพอะไร สิ่งที่จะต้องคำนึงถึงมากที่สุด ก็คือ...

1. ควรจะอยู่ใกล้รถสาธารณะต่างๆ เช่น รถเมล์ รถไฟฟ้า เรือด่วน รถไฟ ฯลฯ ที่จะสามารถเดินทางได้อย่างสะดวก
2. มีสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ เช่น ห้างสรรพสินค้า ร้านค้า ร้านอาหาร
3. อยู่ใกล้กับโรงพยาบาล หรือสถานพยาบาลต่างๆ เพราะสถานที่เหล่านี้เราไม่สามารถขาดได้
4. มีสถานศึกษา ซึ่งในข้อนี้จะเหมาะกับคนที่ตั้งใจจะสร้างครอบครัวมีลูกมีหลานในอนาคต เพราะจะช่วยแบ่งเบาภาระในการเดินทางให้เราได้

หลังจากที่เราเลือกทำเลที่ตั้งของบ้านได้แล้ว ก็ถึงเวลาเข้าไปเลือกดูรูปแบบของบ้านที่เราต้องการได้เลย โดยอาจจะเข้าไปดูตามโครงการหมู่บ้านต่างๆ ที่อยู่ในทำเลนั้น ทั้งนี้ รูปแบบของบ้านที่ดีหรือไม่ดีนั้นก็จะขึ้นอยู่กับความชอบส่วนตัวของใครของมัน อะไรที่รักอะไรที่ชอบ เมื่ออยู่แล้วก็จะทำให้เรามีความสุขได้

ต้องมีเงินเดือนเท่าไหร่? ถึงจะกู้ซื้อบ้านได้

บอกแล้วว่า การซื้อบ้านนั้นเป็นการใช้เงินก้อนใหญ่ เพราะฉะนั้น ก่อนจะตัดสินใจซื้อบ้านก็จะต้องคิดแล้วคิดอีก คิดให้รอบคอบในทุกด้าน ซึ่งอาจทำให้หลายคนเกิดความสงสัยว่า เราควรต้องมีเงินเดือนเท่าไหร่? ถึงจะกู้ซื้อบ้านได้ และจะกู้ได้เท่าไหร่? มีการพิจารณายังไง? แบบไหน?...ก่อนอื่นเลย อยากให้ทุกคนทำความเข้าใจกันก่อนว่า สิ่งที่ธนาคารกลัวเมื่อมีคนมาขอกู้เงิน นั่นก็คือ กลัวว่าลูกหนี้ไมสามารถจ่ายเงินคืนได้ ดังนั้น ธนาคารจึงต้องมีเกณฑ์มาตรฐานในการปล่อยเงินกู้ เพื่อให้การปล่อยเงินกู้เป็นไปตามมาตรฐานของธนาคาร นั่นก็จะทำให้ได้คำตอบว่า ถ้าเงินเดือนเท่านี้ จะได้รับเงินกู้เท่าไหร่? ซึ่งสิ่งที่ธนาคารจะนำมาใช้ในการกำหนดพิจารณาวงเงินให้กู้ นั่นก็คือ...

1. รายได้ ซึ่งรายได้นี้เองที่จะเป็นปัจจัยแรกที่ธนาคารจะดู และใช้ในการพิจารณาเมื่อมีคนมาขอกู้เงิน นอกจากจำนวนรายได้แล้ว จะมีในเรื่องของที่มาหรือประเภทของรายได้ด้วย เพราะธนาคารจะชอบคนที่มีรายได้ที่มั่นคง
2. ภาระหนี้สิน เป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ธนาคารต้องการรู้ว่า รายจ่ายประจำที่เรามีอยู่ มีอะไรบ้างในแต่ละเดือน เช่น หนี้บัตรเครดิต หนี้สินเชื่อส่วนบุคคล หนี้กู้ซื้อรถ หนี้ กยศ. เป็นต้น

จากทั้ง “รายได้” และ “ภาระหนี้สิน” ทางธนาคารจะนำมาพิจารณาโดยการใช้ “DSR” (Debt Service Ratio) คือ สัดส่วนภาระหนี้สินต่อรายได้ ค่า DSR นี้จะสามารถบอกภาระหนี้ต่อรายได้ตกอยู่ที่กี่เปอร์เซ็นต์ ดังนั้น ค่านี้จะเป็นค่าที่บอกถึงความสามารถในการผ่อนชำระได้มากน้อยแค่ไหน ถ้าค่า DSR มีเปอร์เซ็นต์ต่ำก็แสดงว่า เรามีเงินเหลือที่จะเอาไปผ่อนกับธนาคารได้เยอะ แต่ถ้าค่า DSR ของเรามีเปอร์เซ็นต์สูงก็จะเป็นเรื่องยากที่จะมีเงินเหลือไปผ่อนกับธนาคาร เกณฑ์การพิจารณานี้ถือว่าสำคัญมากๆ และในส่วนของสูตรก็มีดังนี้

                                  DSR = (หนี้ปัจจุบันต่อเดือน / รายได้ทั้งหมดต่อเดือน) x 100

ทั้งนี้ ตามเกณฑ์การพิจารณาค่า DSR ของทางธนาคารแห่งประเทศไทยกำหนดไว้ต้องไม่เกิน 40% เพราะฉะนั้น เราจะสามารถขอกู้ซื้อบ้านได้หรือไม่นั้น ต้องลองเข้าสูตร DSR ดูว่าภาระหนี้สินที่เรามีอยู่ เมื่อรวมกับที่จะต้องผ่อนบ้านแล้ว ค่า DSR จะต้องไม่สูงเกิน 40% นั่นเอง (สูตรนี้เป็นแค่การประเมินเบื้องต้นเท่านั้น) และเมื่อรู้ค่าสัดส่วนภาระหนี้ของเราแล้ว มาดูกันต่อเลยว่าเราจะสามารถกู้เงินได้เท่าไหร่...มีสูตรมาให้ลองคำนวณ ดังนี้

                                 เงินที่สามารถกู้ได้ = (DSR x เงินเดือน) – ภาระหนี้อื่นๆ x 150

ก็อย่างที่บอกว่าสูตรที่นำมาเสนอนี้เป็นเพียงแค่สูตรการประเมินเบื้องต้น ทั้งนี้ วงเงินกู้ที่จะได้รับก็จะขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของแต่ละธนาคารด้วย ซึ่งบางคนอาจจะกู้ได้มากกว่าที่คำนวณ หรือบางคนอาจจะกู้ได้น้อยกว่าก็เป็นได้

ตัวอย่าง การคำนวณเพื่อให้ประมาณการณ์ได้ว่าเราจะกู้เงินซื้อบ้านได้เท่าไหร่?

สมมุติว่าเงินเดือนเราเท่ากับ 40,000 บาทต่อเดือน และแต่ละเดือนเรายังไม่มีภาระหนี้สินอะไรเลย เพราะฉะนั้น เราจะสามารถกู้เงินซื้อบ้านได้เท่ากับ…

                                            เงินที่สามารถกู้ได้ = (DSR x เงินเดือน) – ภาระหนี้อื่นๆ x 150

                                                                         = (40% x 40,000) – 0 x 150

                                                                         = 16,000 – 0 x 150

                                                                         = 2,400,000

สรุปปิดท้าย...สิ่งที่ต้องเตรียมตัวและวางแผนซื้อบ้าน ได้แก่

1. เงินสำรอง ช่วยป้องกันความเสี่ยง โดยเก็บให้ได้อย่างน้อย 6 เดือนของรายจ่ายประจำ รวมกับเงินสมมุติที่จะผ่อนบ้านด้วย จะได้ไม่เดือดร้อนหากเกิดเหตุการณ์ไม่คาดคิดในอนาคต เช่น ตกงาน เป็นต้น
2. วางแผนการผ่อนชำระหนี้ จะทำให้เรารู้ว่าในแต่ละเดือนเราควรจัดสรรหรือวางแผนการเงินไปในทิศทางไหน เพื่อให้การผ่อนนี้มีทิศทางที่ชัดเจนมากขึ้น ไม่ออกนอกลู่นอกทางไปใช้จ่ายอย่างอื่นโดยไม่จำเป็น
3. เลือกธนาคาร เพราะแต่ละธนาคารจะมีการกำหนดอัตราดอกเบี้ยที่ต่างกันอยู่ ซึ่งส่วนใหญ่แล้วให้สังเกตในช่วง 3 ปีแรก (อัตราดอกเบี้ยต่ำ) โดยหลังจาก 3 ปีไปแล้ว คนส่วนใหญ่จะขยับขยายด้วยการรีไฟแนนซ์ เพื่อรับดอกเบี้ยในอัตราที่ต่ำกว่า และที่สำคัญอย่าลืมที่จะดูในส่วนของเงื่อนไข/ค่าธรรมเนียม ของแต่ละธนาคารมาเปรียบเทียบกันด้วย
4. คำนวณรายจ่าย ซึ่งรายจ่ายที่จะเกิดขึ้นหลังจากการกู้ซื้อบ้านนี้ก็เป็นเงินไม่น้อย อย่าลืมเตรียมไว้ นั่นก็คือ...
   1) ค่าราคาประเมิน : ประมาณ 3,000 – 5,000 บาท
   2) เงินดาวน์ (เงินบางส่วนที่จะไปตัดเงินต้น) : ส่วนใหญ่จะอยู่ที่ 10% - 20% อย่าลืมว่ายิ่งถ้าเราใส่เงินดาวน์ลงไปมากเท่าไหร่ ก็จะยิ่งทำให้เรามีหนี้น้อยลง ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายก็น้อยลงตามไปด้วย
   3) ค่าโอนบ้าน (กรมที่ดิน) : จะมีทั้งหมดหลักๆ 5 ตัวด้วยกัน โดยสามารถแยกได้ ดังนี้
   - ค่าธรรมเนียมการโอน
   - ค่าจดจำนอง
   - ค่าอากรแสตมป์
   - ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ
   - ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

สุดท้ายนี้...ถ้าใครกำลังคิดจะซื้อบ้าน ก็อยากให้คิดให้รอบคอบในทุกๆ ด้าน ทั้งการเลือกบ้าน เลือกทำเล และสิ่งที่สำคัญที่สุดที่อยากจะให้นำมาเป็นตัวหลักๆ ในการพิจารณาเตรียมตัวจะซื้อบ้านนั่นก็คือ “วินัยทางการเงิน” ที่จะต้องมีการวางแผนให้ไปในทิศทางที่จะทำให้เรามีความสุขกับการมีบ้าน ขอเป็นกำลังใจให้กับว่าที่เจ้าของบ้านใหม่ทุกคน...โชคดี!!