10 ปัจจัยต้องรู้ ก่อนตัดสินใจซื้อบ้านหลังแรก จะได้ไม่ต้องเสียใจภายหลัง
21 เม.ย 2565 280 view
10 ปัจจัยต้องรู้ ก่อนตัดสินใจซื้อบ้านหลังแรก จะได้ไม่ต้องเสียใจภายหลัง
“บ้าน” ถือเป็นฝันของใครหลายๆ คน เมื่อเราเริ่มทำงาน ก็เริ่มต้องการขยับขยายที่อยู่อาศัย อยากมีบ้านเป็นของตัวเอง แต่การซื้อบ้านก็ไม่เหมือนการซื้อของทั่วไป เพราะบ้านคือ หนี้ก้อนใหญ่ที่สุดของชีวิต ราคาสูงมาก ต้องใช้เวลาในการผ่อนชำระคืนค่อนข้างนาน เพราะฉะนั้น การที่เราซื้อบ้านสักหลัง จะต้องเตรียมตัวยังไง? วางแผนแบบไหน? มาดูไปพร้อมกันเลย!
ไม่รู้ไม่ได้! 10 สิ่งต้องรู้ เตรียมตัวก่อนตัดสินใจซื้อบ้าน
- มีความจำเป็นในการซื้อบ้านหรือยัง
ความจำเป็นหรือวัตถุประสงค์ในการซื้อบ้าน นับเป็นปัจจัยหลักและปัจจัยลำดับแรกๆ ที่ต้องคิดให้รอบคอบก่อนตัดสินใจ โดยจะต้องดูจากการใช้ชีวิตประจำวัน เช่น ถ้าเรายังอยู่กับครอบครัวคุณพ่อคุณแม่ เรายังไม่มีแฟน หรือมีแฟนแล้วแต่ยังไม่มีแพลนการย้ายไปอยู่กับแฟนเพื่อสร้างครอบครัว และบ้านที่เราอยู่ก็ยังเดินทางสะดวก อยู่ใกล้ที่ทำงาน ดังนั้น ในข้อนี้ความจำเป็นของเราในการซื้อบ้านอาจจะยังไม่มี โดยเราอาจจะใช้ช่วงเวลานี้เก็บเงินสร้างเนื้อสร้างตัว หรือเอาเงินที่เก็บไปต่อยอดธุรกิจก่อนก็สามารถทำได้ แต่ในทางกลับกันถ้าเราเป็นคนต่างจังหวัด เข้ามาอาศัยอยู่ในกรุงเทพด้วยการเช่าห้อง เมื่อเรียนจบแล้วก็อยากจะขยับขยายที่อยู่อาศัย การซื้อบ้านก็เริ่มจะเป็นเรื่องจำเป็นแล้ว ดังนั้น เราควรวางแผนให้ดี เพราะเป็นที่รู้กันดีอยู่แล้วว่าราคาที่อยู่อาศัยในปัจจุบันมีราคาค่อนข้างสูง - มีความพร้อมทางด้านการเงินมากแค่ไหน
ความพร้อมทางการเงินก็นับเป็นปัจจัยหลักของการมีบ้านด้วยเช่นกัน เพราะการซื้อบ้านต้องใช้เงินเป็นจำนวนมาก ดังนั้น การวางแผนการเงินที่ดี จะช่วยให้เรารู้สึกสบาย ไม่ตึงเครียดจนเกินไป ไม่ว่าจะเกิดเหตุการณ์ไม่คาดคิดใดๆ ขึ้นหรือไม่ก็ตาม เราก็จะสามารถจัดการได้ เพราะฉะนั้น เราควรมีการเตรียมเงินสำรองเผื่อฉุกเฉินไว้ (เป็นเงินเก็บที่แยกออกจากเงินค่าใช้จ่ายต่างๆ) โดยอย่างน้อยเราควรจะมีเงินก้อนนี้กันไว้อย่างน้อย 6 เดือนของยอดที่จะผ่อนชำระค่าบ้าน เช่น ถ้าเราจะต้องผ่อนส่งธนาคารงวดละ 8,000 บาท นั่นคือเราจะต้องมีเงินสำรองไว้อย่างน้อย 48,000 บาท (8,000 x 6 = 48,000) สรุปแล้ว…อยากแนะนำคนที่จะตัดสินใจซื้อบ้านควรที่จะเตรียมความพร้อมในส่วนของเงินสำรองอย่างน้อย 6 เดือนไว้ก่อน (เผื่อเหลือเผื่อขาด หากเกิดเหตุฉุกเฉินต้องออกจากงาน) - เช็กรายได้ เงินเดือนเท่านี้ กู้ได้เท่าไหร่
การพิจารณาอนุมัติเงินกู้ซื้อบ้านจากธนาคาร สิ่งที่สำคัญที่สุด ก็คือ “รายได้” ถ้าเรารู้วิธีประเมินคร่าวๆ ว่าเงินเดือนเราเท่านี้ จะสามารถกู้ซื้อบ้านได้ในราคาเท่าไหร่ เราก็มีสิทธิ์ที่จะได้รับการอนุมัติเงินกู้ซื้อบ้านง่ายขึ้น ซึ่งสามารถคำนวณหรือประมาณค่าง่ายๆ ได้โดยการดูสัดส่วนความเหมาะสมของภาระหนี้ทั้งหมด รวมกับภาระหนี้ที่จะต้องผ่อนชำระบ้านจะต้องไม่เกิน 40% ของรายได้ ตัวอย่างเช่น…เจ้าหน้าที่ธนาคารแจ้งว่าถ้าซื้อบ้านราคา 2 ล้านบาท ก็จะต้องผ่อนชำระต่อเดือนประมาณ 14,000 บาท เพราะฉะนั้น ถ้าเรามีเงินเดือน 40,000 บาทต่อเดือน ก็จะสามารถกู้ซื้อบ้านในราคา 2 ล้านบาทได้สบาย - ดูความสามารถในการผ่อนต่อเดือนได้เท่าไหร่
เราจะต้องสำรวจค่าใช้จ่ายทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็นค่าใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน (ที่มีก่อนซื้อบ้าน) และค่าใช้จ่ายในแต่ละเดือนที่จะเกิดขึ้นหลังจากเราซื้อบ้าน เช่น ค่าผ่อนชำระ ค่าธรรมเนียม และค่าส่วนกลาง เป็นต้น แล้วนำค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่จะเกิดขึ้นทั้งก่อน และหลังซื้อบ้าน มารวมกันดูว่าค่าใช้จ่ายในแต่ละเดือนเป็นเท่าไหร่ เพื่อนำผลรวมของค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นในแต่ละเดือนมาเป็นตัวช่วยในการตัดสินใจว่า ค่าใช้จ่ายนี้อยู่ในความสามารถของรายได้และเงินออมที่เรามีอยู่มั้ย - ดำเนินการปลดหนี้ ชำระหนี้ เคลียร์หนี้ให้หมด
การเคลียร์หนี้ก่อนการเตรียมตัวซื้อบ้าน นับเป็นสิ่งจำเป็นที่ควรทำ เพื่อเป็นการเคลียร์ภาระหนี้ และเช็กความพร้อมทางการเงิน ให้เรารู้ว่าสามารถผ่อนบ้านได้อย่างสบายใจ และทำให้การขอกู้ซื้อบ้านกับธนาคารได้รับการอนุมัติง่ายขึ้นด้วย โดยเริ่มจากการสำรวจหนี้สินทั้งหมดก่อนว่ามีอะไรบ้าง หลังจากนั้นก็ดำเนินการปิดและเคลียร์หนี้ไปทีละก้อน ซึ่งอาจจะเริ่มจากหนี้ก้อนเล็กก่อน แต่ในขั้นตอนการเคลียร์หนี้นี้ต้องจำไว้ว่า ห้ามก่อหนี้ก้อนใหม่เพิ่มเด็ดขาด! - สร้างวินัยการออมไว้ใช้สำหรับการดาวน์บ้าน
การเลือกวิธีดาวน์บ้านจะช่วยให้ภาระหนี้ที่จะเกิดขึ้น ลดลงได้ เมื่อเรากู้น้อย ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายก็จะน้อยไปด้วย ดังนั้น เราควรที่จะมีการออมเงินในส่วนนี้เก็บไว้ด้วย ซึ่งส่วนใหญ่ก็จะใช้เป็นหลักแสน และวิธีที่เหมาะสมในการออมเงินยุคสมัยปัจจุบัน จะใช้ออมด้วยวิธีฝากเงินกับธนาคารแล้วรอดอกเบี้ยเล็กๆ น้อยๆ ก็อาจจะต้องรอนานสักนิด ในครั้งนี้อยากจะเพิ่มทางเลือกโดยขอแนะนำให้มีวินัยการออมเป็นประจำ ปรับและแบ่งสัดส่วนการเงินออกมาส่วนหนึ่งมาลงทุนในสินทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนเพิ่มมากและเร็วขึ้น เช่น การลงทุนในหุ้นหรือกองทุน เป็นต้น - จัดระเบียบรายการเดินบัญชี (Statement)
การจัดระเบียบรายการเดินบัญชีนี้ก็เป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ต้องเตรียมความพร้อมก่อนการยื่นกู้ซื้อบ้าน ด้วยการใช้เทคนิคสร้างบัญชีรายได้ เพื่อนำไปเป็นหลักฐานการขอกู้ให้ได้รับการอนุมัติจากธนาคารง่ายขึ้น ซึ่งวิธีการสร้างบัญชีรายได้นี้จะไม่มีปัญหาสำหรับพนักงานประจำ หรือมนุษย์เงินเดือนที่มีสลิปเงินเดือน และมีการรับเงินเดือนผ่านทางบัญชีธนาคาร เนื่องจากบัญชีรายได้จะปรากฏในรายการเดินบัญชี (Statment) ทุกเดือนอยู่แล้ว แต่สำหรับคนที่ไม่มีสลิปเงินเดือนหรือรับเป็นเงินสด รวมถึงฟรีแลนซ์ กับผู้ประกอบการนั้น จะต้องสร้างหลักฐาน สร้างประวัติให้มีรายรับชัดเจน โดยการนำเงินที่เป็นรายได้เข้าบัญชีอย่างต่อเนื่องทุกเดือนเป็นเวลาอย่างน้อย 6-12 เดือนก่อนการยื่นขอกู้ซื้อบ้านกับธนาคาร - เก็บเงินไว้สำหรับค่าใช้จ่ายอื่นๆ ระหว่างทางด้วย (ค่าธรรมเนียมต่างๆ และใช้ตกแต่งบ้าน)
บ้านที่จะสมบูรณ์แบบได้นั้น อย่าลืมว่ามันไม่ได้จบแค่การซื้อบ้าน โดยเราจะต้องไม่ลืมเงินในส่วนนี้ ต้องมีไว้เผื่อสำหรับการแต่งบ้านด้วย ซึ่งจริงๆ แล้วในเกือบทุกธนาคารจะให้วงเงินกู้สำหรับการตกแต่งบ้านเพิ่มด้วย แต่จะดีกว่ามั้ย! ถ้าเราเตรียมความพร้อมด้วยการเก็บเงินเอง ไม่กู้เพิ่มในส่วนที่ไม่จำเป็น เพราะทุกการกู้จะทำให้เราต้องเป็นหนี้เพิ่ม และต้องเสียดอกเบี้ยเพิ่มโดยไม่จำเป็นอีกด้วย ซึ่วิธีการเก็บเงินหรือออมเงินเพื่อให้ได้เงินเพิ่มในระยะเวลาที่ไม่ยาวนานมากนั่นก็คือ การลงทุน โดยในปัจจุบันการลงทุนก็มีด้วยกันหลายรูปแบบ เช่น การลงทุนในหุ้น การลงทุนในตราสารหนี้ หรือการลงทุนในกองทุนต่างๆ ใครสนใจแบบไหนก็หาข้อมูลและทำความเข้าใจ เมื่อพร้อมก็เลือกลงทุนได้เลย - เมื่อมีรายได้เป็นเงินก้อนใหญ่ “โปะได้โปะ”
จำไว้เสมอว่า การกู้ซื้อบ้านนี้ทางธนาคารจะมีการคิดดอกเบี้ยแบบ “ลดต้นลดดอก” เมื่อไหร่ที่ต้นลด ดอกเบี้ยก็จะถูกลดตามไปด้วย เช่น มีเยอะก็จ่ายเยอะ หรือพวกเงินโบนัส ได้มาก็นำมาโปะเลย สุดท้ายจะเห็นว่า หนี้ของเราหมดเร็วขึ้น นั่นก็คือการเป็นไท ได้เป็นเจ้าของบ้านเร็วขึ้นด้วยนั่นเอง - 10)เตรียมเอกสารให้พร้อม
เมื่อทุกปัจจัยที่กล่าวมาข้างต้นมีการเตรียมความพร้อมครบแล้ว ก็จะมาถึงขั้นตอนสุดท้าย นั่นก็คือ การเตรียมเอกสารที่จะใช้ในการยื่นกู้ซื้อบ้านให้พร้อม โดยเอกสารหลักๆ ที่จะต้องเตรียมและขาดไม่ได้ ได้แก่ บัตรประจำตัวประชาชน ทะเบียนบ้าน ใบสมรส (ถ้ามี) ใบเปลี่ยนชื่อ (ถ้ามี) เอกสารแสดงรายได้ และเอกสารหลักประกันต่างๆ ตามที่ธนาคารแจ้งขอ ซึ่งทั้งหมดนี้ถ้าเราเตรียมให้พร้อม ครบถ้วนเรียบร้อย ก็จะช่วยลดระยะเวลาในการอนุมัติสินเชื่อกู้ซื้อบ้านจากธนาคารให้ง่ายและเร็วขึ้นด้วย
สุดท้ายนี้...จาก 10 ปัจจัยที่กล่าวไปข้างต้น ที่จะใช้เป็นแนวทางสำหรับคนที่กำลังจะวางแผนซื้อบ้านในอนาคต โดยเฉพาะคนที่จะซื้อบ้านหลังแรก ก็ขอให้ทุกคนนำปัจจัยการเตรียมความพร้อมทั้งหมดนี้ไปใช้เป็นตัวช่วยในการตัดสินใจ เพื่อช่วยให้การตัดสินใจในครั้งนี้เป็นไปด้วยความรอบคอบและราบรื่น เพราะบ้านจะเป็นภาระผูกพันกับเราในระยะยาวที่จะต้องผ่อนชำระทุกเดือน ดังนั้น จึงไม่ควรใจร้อน ค่อยๆ คิด ตัดสินใจเมื่อพร้อม เพื่อให้ได้เป็นเจ้าของบ้านในฝัน ในแบบที่ตรงใจ และสามารถจัดสรรทั้งค่าผ่อนชำระ ค่าใช้จ่ายอื่นๆ ระหว่างทางได้อย่างสบาย แถมมีสภาพคล่องทางการเงินที่สูงอยู่นั่นเอง
