ซื้อบ้านต่อจากกรมบังคับคดี แต่ทำไม?...ต้องเสียภาษีธุรกิจเอง

ซื้อบ้านจากกรมบังคับคดี ทำไม?...ต้องเสียภาษีธุรกิจ

จากสถานการณ์เศรษฐกิจในปัจจุบัน ทำให้หลายคนคิดแล้วคิดอีกเมื่อจะต้องเสียเงินไปกับอะไรสักอย่าง โดยเฉพาะสินทรัพย์ที่มีราคาสูงๆ ผูกพันในระยะยาวอย่าง “บ้าน” แล้วยิ่งถ้าได้ทั้งถูกและดี ก็จะถือว่าเป็นโชคดีไป จึงทำให้หลายคนหันมาดูและซื้อบ้านจากกรมบังคับคดี หรือที่หลายคนรู้จักกับคำว่า “บ้านทรัพย์ยึด” ซึ่งแน่นอนว่าราคาของทรัพย์ยึดเหล่านี้จะมีราคาถูกกว่าทรัพย์ทั่วไป แต่ปัญหาที่หลายคนเจอและเกิดความสงสัยจากการซื้อบ้านที่ไปประมูลมาจากกรมบังคับคดี คือ ต้องเสียภาษีธุรกิจด้วย ทำไมต้องเสียภาษีในส่วนนี้ วันนี้มีคำตอบ!!

ทำความเข้าใจกับ...ซื้อบ้านจากกรมบังคับคดี

การซื้อบ้านจากกรมบังคับคดี เป็นการประมูลบ้านจากกรมบังคับคดี หรือการขายทอดตลาดบ้าน หมายถึง บ้านที่นำไปจำนองกับธนาคารเพื่อใช้เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันในการขอกู้ยืมเงิน พอถึงวันครบกำหนดชำระแล้วไม่นำเงินไปชำระหรือไม่สามารถชำระคืนได้ จึงถูกธนาคารฟ้องร้องบังคับคดี ให้ศาลมีคำสั่งนำบ้านดังกล่าวออกมาขายทอดตลาดให้กับบุคคลอื่นที่สนใจผ่านทางกรมบังคับคดี แล้วจึงนำเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดนี้มาชำระหนี้คืนให้กับธนาคาร

ไม่รู้ไม่ได้!! หากเราทำการประมูล และซื้อบ้านจากกรมบังคับคดีได้แล้ว หากเกิดปัญหาผู้พักอาศัยเดิมในบ้านที่เราซื้อไม่ยอมย้ายออก เราสามารถยื่นคำร้องต่อศาลที่ทรัพย์นั้นตั้งอยู่ ขอให้ศาลออกหมายบังคับคดี และให้พนักงานบังคับคดีไปขับไล่แทน โดยที่เราไม่ต้องไปยื่นฟ้องใหม่

ค่าใช้จ่ายจากการ “ซื้อบ้านจากกรมบังคับคดี” มีอะไรบ้าง?

ถึงแม้ว่าราคาบ้านที่ซื้อจากกรมบังคับคดีนั้นจะถูกกว่าราคาบ้านทั่วไป แต่สิ่งที่เราไม่ควรลืม และต้องเตรียมไว้สำหรับการซื้อบ้านจากกรมบังคับคดีนั่นก็คือ ค่าใช้จ่ายอื่นๆ ซึ่งถือว่าเป็นจำนวนเงินที่ต้องเตรียมไว้มากพอสมควร เพราะจะต้องเสียให้กับหลายหน่วยงาน ได้แก่

1. สำนักงานบังคับคดี ประกอบด้วย...
   - เงินที่ใช้วางเป็นหลักประกันในการประมูล ขึ้นอยู่กับราคาประเมินของบ้าน
   - เงินส่วนต่างที่เหลือ หากประมูลได้ ซึ่งถ้าต้องกู้จากธนาคาร เราควรยื่นกู้กับธนาคารที่เป็นเจ้าของทรัพย์ และควรดำเนินการรอไว้ก่อนเข้าประมูลเพื่อให้ทันตามระยะเวลาที่กำหนด
   - ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาซื้อขาย
2. สำนักงานที่ดิน ประกอบด้วย...
   - ค่าโอน 2% ของราคาประเมินที่ดิน
   - ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย คิดจากราคาประเมินของสำนักงานที่ดิน หักด้วยค่าใช้จ่ายตามที่กรมสรรพากรกำหนด แล้วนำมาคำนวณด้วยอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
   - ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมินสำนักงานที่ดิน (ใช้ราคาที่สูงกว่า) หากต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ให้นำใบเสร็จที่ได้รับจากกรมที่ดิน ไปขอคืนค่าอากรแสตมป์ 0.5% ภายใน 7 วันนับจากวันที่ได้รับหนังสือโอนกรรมสิทธิ์ของกรมบังคับคดี แต่หากเกิน 7 วัน ต้องไปทำเรื่องขอคืนเองที่กรมสรรพากร
   - ค่าจำนอง 1% ของวงเงินจำนอง สูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท
3. ธนาคาร (กรณีกู้เงินจากธนาคาร) ประกอบด้วย...
   - ค่าประเมินราคาทรัพย์สิน (ตามประกาศธนาคาร)
   - ค่าอากรแสตมป์ 0.05% ของวงเงินกู้ สูงสุดไม่เกิน 10,000 บาท
   - ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย (ตามอัตราของบริษัทประกันภัย)

คลายข้อสงสัย!! ทำไม? การซื้อบ้านจากกรมบังคับคดี จะต้องเสียภาษีธุรกิจด้วย

ปกติแล้ว...ตามกฎหมายว่าด้วยการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร (ฉบับที่ 342) พ.ศ.2541 อยู่ในบังคับต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ และผู้มีหน้าที่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะนั้น กฎหมายกำหนดให้บุคคลซึ่งประกอบกิจการที่อยู่ในบังคับต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะเป็นผู้เสียภาษี ตามนัยมาตรา 91/7 แห่งประมวลรัษฎากร ดังนั้น เจ้าของที่ดินที่ถูกขายทอดตลาดจึงเป็นผู้มีหน้าที่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่!! กรณีประกาศของเจ้าพนักงานบังคับคดี เรื่อง การขายทอดตลาด ได้มีข้อสัญญาระบุให้ผู้ซื้อเป็นผู้เสียค่าธรรมเนียมในการโอน และค่าภาษีอากรจากการขายที่ดินตามประมวลรัษฎากร จึงเป็นกรณีที่ผู้ซื้อทรัพย์ได้จากการขายทอดตลาดตกลงกับเจ้าพนักงานบังคับคดีตามข้อสัญญาดังกล่าว ผู้ซื้อทรัพย์ได้จากการขายทอดตลาดจึงต้องเสียค่าธรรมเนียมและค่าภาษีอากรจากการซื้อที่ดินดังกล่าว

สุดท้ายนี้...จะเห็นได้ว่าการประมูลหรือซื้อบ้านจากกรมบังคับคดีนั้น ถือว่าเป็นทางเลือกที่ดีสำหรับคนที่ต้องการมีบ้านเป็นของตัวเอง โดยไม่ได้จำกัดว่าจะต้องเป็นบ้านใหม่เท่านั้น แต่ต้องการเน้นไปที่ราคาถูก หรือที่หลายคนให้คำจำกัดความว่า “ถูกและดี” ซึ่งข้อดีที่เห็นได้ชัดก็คือ บ้านเหล่านี้จะมีราคาถูกกว่าราคาท้องตลาด 30-50% โดยประมาณ แต่ก็อย่าลืมว่าบ้านที่ถูกขายทอดตลาดนี้ก็อาจจะมีข้อเสียหรือปัญหาอยู่บ้าง ทั้งนี้ เราจะต้องเตรียมความพร้อม และตรวจสอบบ้านที่เราจะประมูลหรือซื้อให้ดีด้วย เพื่อที่เราจะได้เป็นเจ้าของบ้านที่ “ถูกและดี” ตามที่ตั้งใจไว้ และจากคำถามที่ว่า...ทำไม? การซื้อบ้านจากกรมบังคับคดีจะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะด้วยนั้น คำตอบที่ได้ก็เพราะต้องเป็นไปตามกฎหมายที่ถูกกำหนดไว้ (รายละเอียดตามข้อมูลข้างต้น) นั่นเอง